NICHT NORMIERTE BEWERTUNGSVERFAHREN
Zitat: " Ausnahmen sind nicht immer Bestätigung der alten Regel.
Sie können auch Vorboten einer neuen Regel sein..."
Marie von Ebner-Eschenbach
Die in Deutschland rechtlich nicht normierten Verfahren, die eine bestimmte Bedeutung erlangt haben, basieren auf betriebswirtschaftlichen Modellen, die dem Ertragswertverfahren ähnlich sind.
Diese Verfahren, auch neue Wertermittlungsverfahren, "angelsächsische“ oder „internationale“ Bewertungsverfahren bezeichnet, führten zu intensiven und kontroversen Diskussionen über das richtige Verfahren zur Ermittlung richtiger Verkehrswerte.
In vielen Fällen wurden die nicht normierten Verfahren als bessere Wege zur Wertermittlung bezeichnet und die Kritiker der Ergebnisse mancher Wertermittlung, denen die Werte nicht gefielen, führten das auf die angewandten Verfahren zurück.
Die in Deutschland in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnenen Verfahren sind:
Discounted – Cashflow – Methode (DCF)
Bei der Discounted-Cashflow-Methode (oftmals auch Kapitalwertmethode genannt) werden die zukünftig aus einem Grundstück anfallenden Zahlungen auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Einerseits kann als deren Ergebnis ein objektivierter Wert im Sinne des Verkehrswertes ermittelt werden; fließen jedoch subjektive Zukunftseinschätzungen bzw. subjektive Prognosen von Marktentwicklungen oder die Wirkung von individuellen Vermietungs-und Vermarktungsstrategien in die Bewertung ein, so wird der subjektive Grundstückswert bzw. ein Entscheidungswert durch das Verfahren abgebildet.
Residualverfahren
Hier wird versucht, den unter gewissen Planungs- und Entwicklungsprämissen maximal tragfähigen Grundstückspreis für einen Investor zu ermitteln.
Da hierbei individuelle Einflussgrößen wie investorenspezifische Planungsausführungen oder bestimmte Baukostenverhältnisse einen bedeutenden Einfluss haben, ist das Ergebnis der Anwendung dieses Verfahrens häufig ein subjektiver Wert.
Einsatzgebiete des Residualverfahrens sind daher insbesondere alle Bewertungsfälle bei denen die Anwendung nur eines Verfahrens nicht zu qualitativen Ergebnissen führt:
· Großobjekte, bei denen die Vergleichsmöglichkeit allenfalls über das fertige Objekt hergestellt werden kann
· Bodenwertermittlungen in dicht bebauten Städten,in denen baureife Grundstücke kaum noch gehandellt werden
· Wertermittlung für Rohbauland,wo der Wert aus baureifen Grundstücken abzüglich der Erschließungskosten hergeleitet werden kann.
Investmentmethode
Bei der Investmentmethode werden – ebenso wie beim Ertragswertverfahren nach ImmoWertV – für die Beurteilung einer geplanten Investition in ein Grundstück, die zukünftig erwarteten Entwicklungen der Einflussgrößen „Ertrag“ und „Kosten“ herangezogen.
Der zur Kapitalisierung verwendete Vervielfältiger basiert dabei auf einem Zinssatz unter Berücksichtigung einer unendlichen Restnutzungsdauer der betrachteten Immobilie, d.h. dass bei der Investmentmethode im Gegensatz zum Ertragswertverfahren nach ImmoWertV keine Einschätzung über die Restnutzungsdauer des Gebäudes erfolgt. Daher erfolgt als wesentlicher Unterschied auch keine Bodenwertermittlung.
Monte-Carlo-Analyse
Neben der Betrachtung der Sensitivität des Modells für einzelne Parameter ist die Unsicherheitsanalyse ein wichtiges Tool bei der Bewertung von Modellergebnissen.
Die Unsicherheit der Modellergebnisse hängt dabei sowohl von der Varianz der Modellparameter (statistischer Fehler) als auch von der Modellstruktur (systematischer Fehler) ab.
Die Untersuchung systematischer Fehler ist oft nicht möglich, da eventuell neue Prozesse in das Modell aufgenommen werden müssten. Diese können einerseits den statistischen Fehler beeinflussen, andererseits z.B. aufgrund fehlender Daten nicht berücksichtigt werden.
Der statistische Fehler läßt sich einfach abschätzen oder durch den Aufsatz eines stochastischen Verfahrens auf das deterministische Modell berechnen: das Monte-Carlo-Verfahren. Dabei werden für einzelne Parameter Verteilungen angenommen und anhand dieser zufällig Werte ausgewählt.
Das Modell wird mit diesen Werten ausgeführt und das Ergebnis (ein "Monte-Carlo-Shot" ) gespeichert. Werden ausreichend viele Shots mit einem nur gering korrelierenden Zufallsgenerator gemacht, so kommt man schließlich zu einer Verteilung der Modellergebnisse, anhand derer sich Mittelwerte, Streuungen usw. ablesen lassen.
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