WERTBEGRIFFE
Zitat: Wir lieben es wenn Menschen ihre Meinung frisch heraus sagen , vorrausgesetzt sie denken wie wir...
- Mark Twain (amerikan. Schriftsteller u. Satiriker)-
Verkehrs-/Marktwert
Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Beim Verkehrswert einer Immobilie handelt es sich um den Preis der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten erzielbar ist.
Der Verkehswert wird auch als „Marktwert“ oder „gemeiner Wert“ bezeichnet.
Die rechtliche Definition des Verkehrswertes ist von zentraler Bedeutung für das gesamte Wirtschafts- und Rechtsleben. Er dient zum Beispiel für
· Gerichtsurteile
· Bewertungen von Fonds- und Gesellschafteranteilen
· Vermögensauseinandersetzungen (z. B. Erbfall, Scheidung)
· Kauf- bzw. Verkaufsverhandlungen
· steuerliche Bedarfsbewertung
· Enteignungen, Entschädigungen
Grundsteuer Baden-Württemberg (Grundsteuerwertbescheid)
Eine Reform der Grundsteuer wurde bundesweit wegen einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 notwendig. Demnach ist die bisherige Einheitsbewertung nicht mehr verfassungskonform. Daher werden alle Grundstücke (Grundsteuer B) sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Grundsteuer A) neu bewertet. Baden-Württemberg hat dafür im Jahr 2020 bzw. geändert im Jahr 2021 ein eigenes Landesgrundsteuergesetz erlassen. Erstmals erhoben wird die neue Grundsteuer im Jahr 2025.
Demnach können ab 1. Juli 2022 können Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken ihre Grundsteuererklärung abgeben. Die Abgabefrist ist der 31. Oktober 2022.
Auszug aus dem Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg vom 04.11.2020 (geändert 21.12.2021)
„(3) Wird von den Gutachterausschüssen im Sinne des ersten Teils des dritten Kapitels des Baugesetzbuches (§§ 192 ff. BauGB) kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Wert des Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
(4) Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 Prozent von dem Wert nach Absatz 1 oder 3 abweicht. Qualifiziert ist ein Gutachten, wenn dieses durch den zuständigen Gutachterausschuss im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grund und Boden bestellt oder zertifiziert worden sind, erstellt worden ist“.
Über eine solche Zulassung bzw. Zertifizierung verfügt der Inhaber des Sachverständigenbüros CertExpert Appraisaloffice. In Fällen in denen individuell berechtigte Fragen oder Unklarheiten zu den als steuerliche Grundlage dienenden, veröffentlichten Bodenrichtwerten zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 und nach Vorliegen des Grundsteuerwertes bestehen sollten sind wir gerne bereit den oder die jeweiligen Grundstückseigentümer hinsichtlich erforderlicher Problemlösungen fachspezifisch und nach entsprechender Auftragserteilung zu unterstützen.
Hinweise zur Erbschafts-und Schenkungssteuer
Bei Vorliegen besonderer Umstände, ist es möglich, dass der Verkehrswert des Grundstücks niedriger ist, als der vom Finanzamt nach den starren Regeln des Bewertungsgesetzes errechnete Grundbesitzwert. Für diese Fälle hat der Gesetzgeber eine Öffnungsklausel ins ErbStG aufgenommen, wonach es jedem Steuerpflichtigen gestattet ist, durch ein von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen (CertExpert) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken auf den Stichtag des Erbfalls erstelltes Verkehrswertgutachten nachzuweisen, daß der Verkehrswert (Marktwert, Gemeiner Wert) des Grundstücks niedriger ist.
Beleihungswert (§16 Abs. 2, Pfandbriefgesetz)
(Mortgage lending value)
Grundsatz der Beleihungswertermittlung (§ 3 BelWertV):
(1) Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
(2) Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.
(3) Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt." (Quelle: Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts vom 22. Mai 2005, BGBl. I Nr. 29, S. 1373 ff. die durch Artikel 1 der Verordnung vom 16. September 2009 (BGBl. I S. 3041) geändert worden ist))
Während der Verkehrswert bzw. der Marktwert den aktuellen, am Markt unter normalen Umständen erzielbaren Preis eines Objektes darstellen, gibt der Beleihungswert den Wert des Objektes aus Sicht eines Kreditinstituts wieder, das dieses Objekt über einen Zeitraum von 10 - 20 Jahren finanzieren muss. In diesem Zeitraum darf der (stichtagsabhängige) Marktwert nicht unter den vorher ermittelten Beleihungswert fallen. Dieser stellt also quasi einen gedämpften Marktwert dar.
Der Beleihungswert findet nicht nur bei den bankinternen Kreditentscheidungen Verwendung. Er ist auch die Grundlage für die Einstufung einer Forderung als Realkredit nach KWG sowie bei der Anrechnung von stillen Reserven in Immobilien für das Eigenkapital der Banken. Realkredite sind privilegiert bei der Eigenkapitalunterlegung nach §35 SolvV bei den Banken.
Zeitwert (Versicherungsbilanzrichtliniengesetz)
Der Zeitwert (Marktwert) ist der Betrag der zwischen fremden Dritten in einem privatrechtlichen Vertrag erzielbar wäre. Dabei soll angenommen werden, dass es einen verkaufswilligen Verkäufer und einen ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer gibt, das Grundstück offen am Markt angeboten wird, die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht entgegenstehen und eine dem Objekt angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht.
Gemeiner Wert (§ 9 Bewertungsgesetz)
Der Gemeine Wert ist nach der Legaldefinition des § 9 Bewertungsgesetz der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.
Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Hierzu gehören zum Beispiel die Beschaffenheit des Wirtschaftsgut und seine Marktfähigkeit.
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind.
Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen. Umgangssprachlich wird der gemeine Wert auch als Verkehrswert bezeichnet.
Einkommensteuerrechtlich hat der gemeine Wert Bedeutung bei der Geschäftsaufgabe, der damit zusammenhängenden Überführung der Wirtschaftsgüter aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen sowie bei Wertermittlungen hinsichtlich von Erbschafts- und Schenkungsangelegenheiten.
Die Begriffe „Gemeiner Wert“ und der „Verkehrswert“ führen trotz der unterschiedlichen Definition im Ergebnis zu identisch en Werten, (BGH, Urteil vom 27. November 1961, Az. III ZR 167/60)
Fair Value (beizulegender Zeitwert oder auch „fairer Wert“)
Fair Value ist ein Begriff für den Wertansatz aus der angloamerikanischen Rechnungslegung. Laut IFRS bzw. US GAAP ist der Fair Value derjenige Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht oder eine Verpflichtung beglichen werden kann. Es handelt sich demnach um einen hypothetischen Marktpreis unter idealisierten Bedingungen. Strikt zu unterscheiden ist der Fair Value als Marktwert von subjektiven Wertvorstellungen, wie sie im „Value in use“, dem unternehmensspezifischen Wert einer Position, zum Ausdruck kommt.
Das IAE-Rechnungslegungssystem beinhaltet derzeit 37 Standards und 17 Interpretationen.
Da zwischenzeitlich einige Standards vom IASB durch neuere Standards ersetzt (d.h. gestrichen) wurden, geht die Nummerierung der Standards nicht mit der Anzahl der Standards konform.
Für die Bilanzierung von Immobilien sind im Wesentlichen folgende Standards relevant:
• lAS 2 Vorräte (Inventories),
• lAS 11 Fertigungsaufträge (Construction Contracts),
• lAS 16 Sachanlagen (Property, Plant and Equipment),
• IAS 40 als Finanzanlagen gehaltene Immobilien (Investment Property) und
• IFRS 5 zu veräußerndes Anlagevermögen. (non-current assets held for sale).
Buchwert
Zum Buchwert sind Wirtschaftsgüter in den Handels- und Steuerbilanzen aufgeführt. Obergrenzen für den Buchwert sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, als Untergrenze bei abnutzbaren Gütern die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gemindert um die Absetzung für Abnutzung (=Abschreibungen) zu beachten.
Auf Liegenschaften übertragen bedeutet dies, daß der Boden im Regelfall zum Anschaffungspreis in der Bilanz aufzuführen ist, Gebäude hingegen mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gemindert um die vorgenommenen Abschreibungen.
Da Grundstücke im Regelfall - abweichend von den meisten anderen betrieblichen Gütern – an Wert zunehmen, beträgt der Buchwert nur einen Bruchteil des Verkehrswertes.
Buchwert und Verkehrswert stehen in keinem festen Verhältnis!
In welchem Verhältnis Buchwert und Verkehrswert stehen, ist für jeden Einzelfall gesondert zu ermitteln. Daraus folgt, dass der Buchwert für die Zwecke der Wertmittlung im Sinne einer marktpreisorientierten Betrachtung - von Ausnahmefällen abgesehen - ungeeignet ist.
Grundbesitzwert
Die Grundbesitzbewertung hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in dem zur Erbschaft- und Schenkungsteuer ergangenen Beschluss vom 7. November 2006 - 1 BvL 10/02 - in umfassender Weise als verfassungswidrig beanstandet. Es hat insbesondere festgestellt, dass die Grundbesitzwerte für bebaute Grundstücke zwischen weniger als 20 v.H. und über 100 v.H. des gemeinen Werts liegen und somit eine so große Streubreite aufweisen, dass der Bewertung Zufälliges und Willkürliches anhaftet, ohne dass dies als Folge einer zulässigen Typisierung verfassungsrechtlich hinnehmbar ist.
Der Gesetzgeber hat im Hinblick auf diese Entscheidung durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24. Dezember 2008 die Grundbesitzbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer neu geregelt.
Durch Art. 2 des Erbschaftsteuerreformgesetzes (ErbStRG) wurde ein neuer Sechster Abschnitt in die Besonderen Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) eingefügt. Diese Bewertungsvorschriften gelten nur für die Erbschaftsteuer. Für die Grunderwerbsteuer sind nach Abschluss dieses Gesetzgebungsverfahrens weiterhin die alten Regelungen (Bewertung nach den §§ 138 ff. BewG) anzuwenden.
Im Unterschied zum Gesetzentwurf der Bundesregierung beschränkt sich die vom Gesetzgeber beschlossene Neuregelung nicht auf Grundzüge der Bewertung; die einer Rechtsverordnung vorbehaltenen Details der Bewertung bebauter Grundstücke und der Bewertung in Sonderfällen wurden in die gesetzlichen Bewertungsregelungen eingearbeitet. In diesem Zusammenhang war auch die Aufnahme weiterer Anlagen (Anlagen 21 bis 26) in das BewG erforderlich.
Die neuen Regelungen sind am 1. Januar 2009 in Kraft getreten. Selbst genutztes Wohneigentum ist komplett von der Steuer befreit, wenn Ehepartner oder Kinder weiter in dem Haus wohnen. Für Kinder gilt aber die Auflage, dass die Wohnung nicht größer als 200 Quadratmeter sein darf. Eine Wertgrenze nach oben gibt es nicht.
Firmenerben müssen nur 15 Prozent des Betriebsvermögens versteuern, wenn der Betrieb sieben Jahre lang weitergeführt und eine bestimmte Lohnsumme eingehalten wird. Die Steuer entfällt komplett, wenn der Betrieb zehn Jahre lang weitergeführt wird. In diesem Fall müssen allerdings verschärfte Auflagen für die Lohnsumme in Kauf genommen werden: So muss durchschnittlich jedes Jahr die volle bisherige Lohnsumme eingehalten werden, damit nach zehn Jahren eine Quote von 1000 Prozent steht. Auch darf nur relativ wenig Privatvermögen dem Betriebsvermögen zugerechnet werden. Die Grenze liegt bei zehn Prozent. Bei der Sieben-Jahres-Frist gilt eine Lohn-Quote von 650 Prozent.
Auch wenn damit viele Erbschaftsfälle von der Steuer befreit sind, so wird es jährlich immer noch tausende von Fällen geben, bei denen die Finanzämter vereinfachte Grundbesitzbewertungen nach den neuen Regelungen im Bewertungsgesetz durchführen müssen. So ist z. B. das Erbe an einem Mehrfamilienwohnhaus, anders als das selbst genutzte Wohneigentum, nicht von der Steuer befreit.
Aufgrund der im neuen Bewertungsgesetz geregelten typisierenden Bewertungsverfahren lässt es sich nicht vermeiden, dass die ermittelten Werte in besonders gelagerten Fällen über den tatsächlichen Wert eines Grundstücks hinausgehen. Damit sich die vereinfachte Grundbesitzbewertung für den Steuerpflichtigen nicht zu seinem Nachteil auswirkt, kann der Steuerpflichtige mittels eines Gutachtens nach dem neuen § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt nachweisen, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den Bewertungsvorschriften ermittelte Grundbesitzwert.
Wertexpertisen praxisnah - transparent - nachvollziehbar - aktuell - marktorientiert - langfristig